Как продать свою долю в общей собственности

Уважаемые юристы, разъясните, возможно ли и как  продать свою долю  в общей собственности?

Прежде всего, следует отметить, что в гражданском праве выделяют общую совместную и общую долевую собственность. Общей совместной считается собственность без определения долей каждого из собственников. Типичный пример – собственность супругов. Однако не только супруги могут быть совместными собственниками. Имущество, приобретенное в результате совместного труда и за общие средства членами семьи, также считается их общей совместной собственностью.

Общей долевой считается собственность двух или более лиц с определением доли каждого из них. Как правило, в совместную долевую собственность с равными долями передавались квартиры в результате приватизации жилья. Кроме того, на Украине действует презумпция долевой собственности: общая собственность считается долевой, если законом или договором не установлена общая совместная собственность. Приоритеты распределения долей оговорены Гражданским кодексом, который устанавливает презумпцию равенства долей участников общей долевой собственности. Правда, лишь в том случае, если их размер не определен законодательными актами или соглашением всех участников такого вида общей собственности. Владение и пользование долевой собственностью осуществляется долевыми сособственниками по соглашению. Невозможность раздела имущества, находящегося в долевой собственности в натуре (например, квартиры в многоквартирном доме) либо выдела из него доли не исключает права участников общей долевой собственности заявлять требования об определении порядка пользования имуществом, если этот порядок не установлен соглашением сторон. В случае, когда стороны не приходят к компромиссу, условия владения и порядок пользования определяются судебным решением.   Каждый из участников долевой собственности вправе распоряжаться принадлежащей ему долей по своему усмотрению. Однако для отчуждения доли необходимо согласие всех остальных собственников. При этом следует знать, что остальные собственники обладают правом преимущественной покупки (кроме случаев, когда долевой сособственник дарит постороннему лицу свою долю). При продаже одной из долей ее собственник обязан поставить в известность всех долевых собственников. Сообщение о намерении продать принадлежащую долю с указанием цены и иных условий продажи должно быть оформлено в письменной форме. Если в течение одного календарного месяца от собственников не будет получен ответ о решении выкупить долю или будет получен письменный отказ, то продавец доли вправе продать ее любому другому лицу.

Нотариус при удостоверении сделки   проверяет факт извещения  продавцом  всех других участников общей долевой собственности (как граждан, так и юридических лиц) о своем намерении продать свою долю третьему лицу. Доказательством уведомления участников общей долевой собственности о продаже доли в общем имуществе может быть свидетельство, выданное нотариусом о передаче им заявления  или заявление участников общей долевой собственности об отказе от осуществления права преимущественной покупки доли имущества, которое продается. Не требует нотариального удостоверения заявление, если участники общей долевой собственности лично явятся к нотариусу и предъявят заявление об отказе от права преимущественной покупки. При удостоверении договоров пожизненного содержания, дарения, мены доли имущества, выделенной по согласию совладельцев или по решению суда, а также в случае продажи части дома с публичных торгов данные правила не применяются.

Если остальные участники общей долевой собственности откажутся от осуществления права преимущественной покупки или не осуществят этого права в течение одного месяца со дня получения сообщения о намерении продать долю общей собственности, нотариус имеет право удостоверить договор купли-продажи доли имущества в общей собственности. Этот договор может быть также удостоверен, если адрес других остальных собственников неизвестен. В подтверждение этого должен быть предоставлен документ соответствующего компетентного органа (справочной службы, адресного бюро и т. д.).

В случае  если продажа доли была совершена с нарушением преимущественного права покупки, любой другой участник общей долевой собственности вправе  требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.  Таким образом, если при сделке отчуждения (кроме безвозмездных сделок), права одного или нескольких долевых собственников будут нарушены, сделка может быть признана недействительной, и для этого тем из собственников, чьи права были нарушены, нужно будет доказать, что они не знали или не могли знать о совершаемой сделке. В ситуации, когда доля кого-то из участников долевой собственности незначительна (например, получена в наследство совместно с другими родственниками) и не может быть реально выделена, а собственник не имеет существенного интереса в использовании общего имущества, то по его согласию вместо выдела доли в натуре допускается выплата остальными сособственниками компенсации стоимости доли.