Как не стать обманутым инвестором
Главной ошибкой многих обманутых инвесторов является незнание законов и своих прав. Например, мало кто знает, что сегодня прямые инвестиционные договоры вне закона. Речь идет о том, что с 2004 года инвестировать строительство можно лишь тремя способами. Через ФФС – Фонд финансирования строительства, ФОН – фонд операций с недвижимостью, а также путем выкупа облигаций.
ФСС аккумулирует средства, переданные инвесторами в доверительное управление финансовому учреждению. Финансовое учреждение по мере сооружения объекта перечисляет застройщику средства доверителей, при этом контролируя целевое использование этих средств и сроки строительства. Основные условия инвестиционного процесса регламентируются «Правилами ФФС», которые разрабатываются финансовым учреждением. Вложение средств в Фонд финансирования строительства, который создан под эгидой крупного авторитетного банка из первой десятки, минимизируют риски для инвесторов, при этом существует ряд преимуществ перед другими механизмами инвестирования, как то:
- ФФС создается только после утверждения полного комплекта строительной документации по объекту строительства и получения застройщиком разрешения на строительство;
- банк регулярно контролирует ведение строительных работ и целевое использование средств застройщиком;
- четко прописана процедура закрепления за инвестором конкретного помещения, исключается продажа одной и той же площади в здании нескольким инвесторам
- инвестор имеет возможность забрать деньги обратно до момента сдачи здания в эксплуатацию, при этом предусматривается значительно меньшая неустойка, чем по инвестиционному договору ;
- средства инвесторов находятся на отдельном счете ФФС, при этом банк-управитель несет ответственность за их сохранность;
ФФС - единственный механизм, который предусматривает обязательное страхование строительно-монтажных работ. Но при этом существуют негативные стороны такого механизма:- ФФС, как и все другие механизмы финансирования строительства, не гарантирует инвестору, который вносит средства частями, неизменности цены квадратного метра
- одному фонду разрешено инвестировать несколько зданий, что является крайне рискованным, так как средства инвесторов, инвестирующих в один дом, могут быть использованы не по назначению, в результате чего может возникнуть «пирамида»
- отсутствие обязательного страхования ответственности застройщика за просрочку сдачи дома в эксплуатацию
- все больше ФФС создается самим застройщиком (скрытый контроль), которые защищают его же интересы, а никак не инвестора.
Что же касается ФОНа, то этот фонд больше подходит для юридических лиц. Проблема в том, что в соответствующем законе написано лишь, что инвестирование жилья возможно исключительно через фонды. Но не написано, что другие способы запрещены.
Что касается целевых облигаций. Так в обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг. Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства - поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство. Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.
Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения. Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика. Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика. После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости. Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:
Что же касается ФОНа, то этот фонд больше подходит для юридических лиц. Проблема в том, что в соответствующем законе написано лишь, что инвестирование жилья возможно исключительно через фонды. Но не написано, что другие способы запрещены.
Что касается целевых облигаций. Так в обмен на вложенные в строительство средства инвесторы получают ценные бумаги. Интересы покупателей квартир, приобретающих на этапе строительства целевые облигации, с одной стороны, защищены, поскольку, во-первых, каждому выпуску облигаций Национальным рейтинговым агентством присваивается кредитный рейтинг. Для этого уполномоченное Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку рейтинговое агентство изучает деятельность компании за последние пять лет. Изучается возможность застройщика выполнить свои обязательства - поскольку у покупателей нет возможности адекватно оценить риски, связанные со строительством, за них это делает уполномоченное государством Рейтинговое агентство. Во-вторых, каждый выпуск облигаций регистрируется Государственной комиссией по ценным бумагам и фондовому рынку. Но с другой стороны, оформление права собственности в обмен на облигации в новостройке в полной мере не урегулировано законодательством.
Согласно закону «О ценных бумагах и фондовой бирже», целевая облигация предоставляет ее собственнику право на получение товара. Однако абстрактный квадратный метр помещения товаром назвать трудно, поскольку метр - лишь единица измерения. Соответственно, приобретение облигаций абсолютно не гарантирует получения желаемой площади помещения, так как в облигациях не идентифицируется недвижимость, которую приобретает инвестор. В данном случае с инвестором заключается договор резервирования определенного помещения, но законом такая сделка не предусмотрена, и такой договор не дает гарантии, что держатель облигаций получит именно то помещение и в том доме, на которые он рассчитывал. Поэтому приходится полагаться исключительно на добросовестность застройщика. Еще одна особенность инвестирования в облигации: застройщики в своих проспектах эмиссий отмечают, что обменять облигации на квартиру можно только на протяжении нескольких месяцев, а если в указанный срок инвестор не предъявит облигации для погашения, застройщик освобождается от каких-либо обязательств. Кроме этого, все права собственности на строящееся жилье, проданное по целевым облигациям, оформлены на застройщика. После ввода зданий в эксплуатацию владелец облигаций должен предъявить их к погашению фирме-застройщику и заключить договор купли-продажи недвижимости, который заверяется нотариально. Но облигации до сих пор не внесены в перечень документов, на основании которых может быть оформлено право собственности на купленные в новостройках площади. Поэтому такие бумаги практически не дают никаких гарантий инвестору на рынке купли-продажи недвижимости. Если, несмотря на все риски, частный инвестор все-таки решил проинвестировать новострой, нужно учесть некоторые моменты, чтобы хоть как-то уменьшить риски потери своих вложений, для чего:
- проанализировать предлагаемую цену квадратного метра помещений на возводимом объекте (по сравнению с ценами на аналогичную недвижимость у других застройщиков), и, если разница составляет 25% и более нужно задуматься о правильности такого вложения;
- детально изучить, существует ли такая строительная компания, есть ли у нее документы на землеотвод, разрешение на строительство;- проверить, действительно ли ведется строительство по конкретному адресу;
- заказать у юридической фирмы проведение экспертизы правоустанавливающих документов строительной фирмы и договоров, и, в случае наличия скрытых дефектов в договорах, требовать внесения соответствующих изменений;
- застраховать свою инвестицию.
Помните, инвестировать в недвижимость — всегда риск. Полностью застраховаться при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой - не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.
Помните, инвестировать в недвижимость — всегда риск. Полностью застраховаться при покупке помещений в новострое, к сожалению, невозможно, так как наше законодательство не защищает инвестора, а фантазия и опыт мошенников совершенствуются быстрее, чем судебная система. Учитывая все эти моменты, инвестору необходимо подсчитать все реальные затраты и риски, которые он несет, и сопоставить с теми затратами и рисками, которые его ждут при покупке недвижимости на вторичном рынке. И, возможно, окажется, что инвестиция в новострой - не такое уж выгодное вложение средств, как может показаться на первый взгляд.
0 коммент.:
Отправить комментарий